Stanovy

Společenství vlastníků domu Lehovec 904

1)        Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku a je způsobilá nabývat práv a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat a ani se přímo nebo nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.

2)        Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. Společenství vlastníků se nesmí zavázat k podílení se na úhradě ztráty jiné osoby, ani k úhradě či zajištění dluhů jiné osoby.   

Název společenství vlastníků:           Společenství vlastníků domu Lehovec 904

Sídlo společenství vlastníků:              Kukelská 904/3, Hloubětín, 198 00 Praha 9

 

1)      Činnost společenství vlastníků spočívá v zajišťování správy nemovité věci. Nemovitou věcí je pozemek parc. č. 2655, na němž se nachází dům č.p. 904, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, k. ú. Hloubětín, obec Praha.

2)      Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo nebo nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.

3)      Činnostmi správy nemovité věci, a tedy činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického se rozumí zejména:

a)       provoz, údržba, opravy, modernizace, rekonstrukce, stavební úpravy a jiné změny, včetně změn vedoucích ke změně v účelu užívání 

                                i.            společných částí domu,

                               ii.            technických zařízení domu, jako společných částí,

                             iii.            dále společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady,

přičemž společné části a vymezení společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky jsou určeny prohlášením o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám.

b)      revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody a telekomunikačních zařízení, a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu,

c)       údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku,

d)      uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu.

 

4)      Činnostmi správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména:

a)       zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle jiných právních předpisů,

b)      stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání,

c)       vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků,

d)      vedení seznamu členů společenství,

e)      uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim ukládají právní předpisy nebo vyplývají ze stanov společenství vlastníků a z usnesení shromáždění v souladu s právními předpisy a se stanovami společenství vlastníků,

f)        výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek

g)       činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících smluv,

h)      činnosti spojené s nájmem společných částí, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, včetně vybírání nájemného a úhrad za služby, vedení jejich evidence, vymáhání, vyúčtování a vypořádání těchto plateb se členy společenství.

5)      Společenství vlastníků je oprávněno sjednávat smlouvy, kontrolovat jejich plnění a uplatňovat nároky z porušení smluvních povinností druhé smluvní strany, zejména smluv týkajících se:

a)       zajištění činností spojených se správou domu a pozemku třetí osobou (správcem) za podmínek stanovených zákonem nebo shromážděním vlastníků,

b)      zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo,

c)       pojištění domu,

d)      nájmu společných částí domu,

e)      zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených s užíváním společných částí domu, které jsou ve vlastnictví společenství vlastníků.

 

1)        Členy společenství vlastníků se stávají fyzické i právnické osoby, které nabyly vlastnictví k jednotce v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo.

2)        Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky, vzniká a zaniká spolu s vlastnictvím této jednotky.

3)        Společnými členy společenství vlastníků jsou spoluvlastníci jednotky nebo manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění manželů. Ze společného členství jsou společní členové oprávněni a povinni společně a nerozdílně.

4)        Spoluvlastníci jednotky jako společní členové mají postavení vlastníka jednotky a mají právo hlasovat na shromáždění jako jeden vlastník vahou hlasu odpovídající spoluvlastnickému podílu jednotky na společných částech, přičemž podíl jednotky je nedělitelný.

5)        Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči společenství vlastníků. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.

6)        Společný zástupce plní jménem spoluvlastníků jednotky vůči společenství také jednotlivé oznamovací povinnosti podle těchto stanov, povinnost zpřístupnit jednotku včetně souvisejícího příslušenství v případech a za podmínek podle těchto stanov a další obdobné povinnosti vůči společenství, kdy se vyžaduje součinnost vlastníka jednotky.

 

1)      Člen společenství vlastníků má zejména tato práva:

a)       účastnit se jednání a rozhodování shromáždění vlastníků jednotek,

b)      účastnit se veškeré činnosti společenství vlastníků za podmínek stanovených zákonem a těmito stanovami,

c)       volit a být volen do orgánů společenství vlastníků,

d)      předkládat orgánům společenství vlastníků návrhy a podněty ke zlepšení činnosti společenství vlastníků nebo k odstranění nedostatků v jejich činnosti,

e)      svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníkovi bytu výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části domu,

f)        seznámit se s tím, jak společenství vlastníků hospodaří a jak dům a pozemek spravuje; přitom vlastník jednotky může nahlížet do smluv uzavřených ve věci správy domu a pozemku, do účetních knih a účetních dokladů a na svůj náklad si pořídit výpis či fotokopii těchto dokladů,

g)       rozdělit vlastnictví k jednotce na podíly,

h)      navrhnout soudu, je-li přehlasován, aby o záležitosti, o které bylo hlasováno na shromáždění, rozhodl soud, spolu s případným návrhem, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného usnesení. Právo je nutno uplatnit do třech měsíců, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak právo zaniká,

i)        je-li pro to důležitý důvod, má právo navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která sice byla předložena shromáždění k rozhodnutí, ale nebylo možné usnesení schválit z důvodu nezpůsobilosti shromáždění usnášet se,

j)        obdržet roční přehled svých zálohových příspěvků na správu domu a pozemku,

k)       obdržet roční vyúčtování záloh za úhradu jednotlivých služeb a vrácení případných přeplatků,

l)        nahlížet do písemných podkladů pro jednání shromáždění a do zápisu ze schůze shromáždění,

m)    nahlížet do písemných podkladů pro jednání výboru společenství a do zápisu ze schůze výboru společenství,

n)      na požádání obdržet kopii zápisu ze shromáždění společenství vlastníků.

o)      obdržet roční přehled čerpání jednotlivých položek schváleného rozpočtu dle článku XIII. bodu 1 písmene a) a nakládání s jím vloženými prostředky v rozsahu umožňujícím legislativou,

2)      Člen společenství vlastníků má zejména tyto povinnosti:

a)       dodržovat právní předpisy, tyto stanovy a plnit usnesení orgánů společenství vlastníků schválená v souladu s právními předpisy a těmito stanovami,

b)      řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí a zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu, bytu (včetně jeho příslušenství),

c)       udržovat na vlastní náklad společné části domu vyhrazené vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání spolu s bytem, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu,

d)      v případě dlouhodobější nepřítomnosti sdělit statutárnímu orgánu kontaktní osobu, která je oprávněná zajistit přístup do bytu včetně souvisejícího příslušenství bytu k případnému odstranění ohrožení bytu nebo sousedních bytů,

e)      včas hradit příspěvky na správu domu a pozemku formou záloh,

f)        včas hradit stanovené zálohy na úhradu cen služeb a hradit nedoplatky vyplývající z vyúčtování,

g)       v případě prodlení s peněžním plněním ve prospěch společenství, které přesahuje 15 dnů ode dne jeho splatnosti, uhradit společenství sankci z prodlení ve výši stanovené jiným právním předpisem nebo nebude-li taková sankce vyplývat z právních předpisů, uhradit společenství úrok z prodlení ve výši 1 promile z dlužné částky denně nebo zákonnému úroku, nejméně však 10 Kč za každý započatý měsíc prodlení,

h)      řídit se při užívání společných částí pravidly pro užívání společných částí nemovité věci a společných zařízení domu, obsaženými v těchto stanovách, v domovním řádu, a v usneseních orgánů společenství schválených v souladu s obecně závaznými právními předpisy a těmito stanovami,

i)        řídit se pravidly pro správu domu uvedenými v obecně závazných právních předpisech, v těchto stanovách a v usneseních orgánů společenství schválených v souladu s obecně závaznými předpisy a těmito stanovami,

j)        umožnit po předchozím vyzvání přístup do bytu, nebo výlučně užívané společné části domu v případech a způsobem výslovně uvedeným v zákoně, k provedení opravy, údržby nebo revize společných částí domu procházejících nebo se v ní nacházejících, vlastník je dále povinen umožnit odečet naměřených hodnot na podružných měřidlech umístěných v bytu,

k)       zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo již rozhodnuto,

l)        upravuje-li vlastník stavebně svůj byt nebo jeho příslušenství, předloží včas výboru společenství potřebnou dokumentaci a umožní přístup do bytu nebo jeho příslušenství pro ověření, zda plánované stavební úpravy neohrožují výkon vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek nebo nezasahují společné části či neporušují statiku domu. K umožnění přístupu do bytu musí být vlastník předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. Kde to stanoví zákon, provádět úpravy jen se souhlasem vlastníků všech jednotek,

m)    odstranit neprodleně na svůj náklad závady a poškození, které na jiných bytech nebo společných částech domu, pozemku způsobil sám nebo ti, kteří s ním byt užívají, nebo nájemci či podnájemci a příslušníci jejich domácnosti,

n)      upozorňovat neprodleně orgány společenství vlastníků na závady vzniklé na společných částech domu, jakož i na jednání osob a další skutečnosti, které společné části poškozují a dále dle svých schopností a možností působit proti takovému poškozování a předcházet škodám,

 

o)      oznámit společenství vlastníků do 14 dnů:

i)        Nabytí jednotky do vlastnictví,

ii)       Svoji adresu (adresu pro doručování),

iii)     Číslo svého bankovního účtu,

iv)     Počet osob, které budou mít v bytě domácnost,

v)       Počet osob, jež v bytě bydlí po dobu činící v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce,

vi)     Jméno a adresu osoby, jíž člen společenství přenechal byt do užívání, včetně údajů uvedených pod body iv) a v).,

vii)   Jakoukoliv změnu údajů uvedených pod body iv) až vi),

p)      umožnit umístění, údržbu, výměnu, kontrolu zařízení pro měření spotřeby plynu, vody, tepla a jiných energií v bytě, odečet naměřených hodnot z těchto zařízení a zdržet se všeho, co by mohlo ovlivnit správnost funkce těchto zařízení nebo bránilo jejich umístění, údržbě a výměně na základě předchozí výzvy společenství vlastníků. Společenství je oprávněno ke kontrole těchto zařízení kdykoliv bez předchozí výzvy za přítomnosti osoby oprávněné k pobývání v bytě,

q)      oznámit společenství předem provádění stavebních úprav v bytě a umožnit přístup společenství i jím přibraným třetím osobám do bytu na základě předchozí výzvy společenství vlastníků pro ověření, zda jim prováděné stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, a to i opakovaně,

r)       předat společenství k rukám statutárního orgánu ověřenou projektovou dokumentaci v případě, kdy provádí změnu stavby (stavební úpravy bytu),

s)       předat výboru příslušnou projektovou dokumentaci v případě, že provádí změnu stavby a vyjádření příslušného stavebního úřadu, případně rozhodnutí, bylo-li vydáno.

t)        zásahy do společných částí nemovité věci, a to i když se nacházejí uvnitř bytu nebo jsou přístupné pouze z bytu, provádět výlučně s příchozím písemným souhlasem společenství,

u)      pro případ havarijních situací sdělit na vyzvání společenství telefonní číslo a adresu osoby v ČR, která umožní bez zbytečného prodlení vstup do bytu a udržovat tyto informace v aktuálním stavu,

v)       oznámit svou nepřítomnost v bytě, která má být delší než dva měsíce, včetně označení osoby, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu, bude-li toho nezbytně zapotřebí. Nemá-li člen společenství takovou osobu po ruce, je touto osobou kterýkoliv člen statutárního orgánu společenství,

w)     řídit se při užívání společných částí domu, pozemku a společných zařízení domu právními předpisy a pokyny výrobce nebo správce technických zařízení,

x)       respektovat, že na návrh společenství vlastníků nebo dotčeného vlastníka jednotky může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu, způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práva ostatním vlastníkům jednotek,

y)       ručit za případné dluhy společenství vlastníků v poměru podle velikosti svého spoluvlastnického podílu na společných částech,

z)       dodržovat domovní řád a smluvní závazky uvedené ve smlouvě o převodu bytů z fondu Bytového družstva Lehovec 904,

aa)   řídit se při užívání společných částí domu, pozemku a společných zařízení domu právními předpisy a pokyny výrobce nebo správce technických zařízení,

bb)  plnit další povinnosti uvedené v právních předpisech a v těchto stanovách.

 

 

 1) Společenství vlastníků vede seznam členů společenství vlastníků. V seznamu členů společenství vlastníků musí být u každého člena společenství vlastníků uvedeno:

1. jméno a příjmení,
2. datum narození,
3. adresa místa trvalého pobytu,
4. doručovací adresa, na které vlastník jednotky přebírá poštu, (dále jen doručovací adresa), v případě, že není shodná s adresou místa trvalého pobytu,
5. společný zástupce, v případě spoluvlastnictví jednoty, nebo jednotky ve společném jmění manželů,  
6. váha hlasu při hlasování na shromáždění ve vztahu k jednotce. 
7. telefonické spojení na vlastníka, nebo společného zástupce majitele jednotky. 

2) Seznam členů společenství vlastníků je zpřístupněn členům společenství vlastníků způsobem určeným rozhodnutím shromáždění.   

3) Členy společenství vlastníků, jejichž členství vznikne za trvání společenství vlastníků, zapíše společenství vlastníků do seznamu členů společenství vlastníků neprodleně poté, kdy člen společenství vlastníků oznámí prokazatelně nabytí vlastnictví jednotky, nebo kdy se společenství vlastníků dozví o této skutečnosti jiným způsobem. 

4) Každý člen, a to i bývalý, obdrží na svou žádost od společenství vlastníků na jeho náklady potvrzení s výpisem ze seznamu členů obsahující údaje o své osobě, popřípadě potvrzení, že tyto údaje byly vymazány. Namísto zemřelého člena může o potvrzení požádat jeho manžel, dítě nebo rodič, a není-li žádný z nich, může o vydání potvrzení žádat jiná osoba blízká nebo dědic, prokáží-li zájem hodný právní ochrany. 

5) Vlastník jednotky je povinen bez zbytečného prodlení sdělit výboru společenství jméno, příjmení a kontaktní údaje osob, jimž svou jednotku pronajímá nebo podnajímá.

1)      Orgány společenství vlastníků jsou:

a)       shromáždění,

b)      výbor společenství vlastníků,

c)       kontrolní komise

2)      Délka funkčního období volených orgánů je 3 roky. Opakované členství v orgánech je možné. Po uplynutí funkčního období vykonává výbor funkci do zvolení nového orgánu, nejdéle však 3 měsíce.

3)      Členství ve voleném orgánu končí také odstoupením z funkce nebo odvoláním z funkce, úmrtím nebo zánikem právnické osoby.

4)      Člen voleného orgánu může ze své funkce odstoupit prohlášením o svém odstoupení doručeným statutárnímu orgánu společenství vlastníků a jeho funkce pak zaniká uplynutím dvou měsíců po doručení prohlášení statutárnímu orgánu společenství vlastníků.

5)      Pokud počet členů voleného orgánu neklesl pod polovinu, může orgán povolat (kooptovat) náhradní členy do nejbližšího zasedání shromáždění vlastníků, kdy musí dojít k příslušné volbě.

6)      Členem voleného orgánu může být jen ten, kdo je plně svéprávný podle občanského zákona a bezúhonný podle zákona upravujícího živnostenské podnikání. Zároveň je členem společenství vlastníků pokud shromáždění nerozhodne jinak.

7)      Člen voleného orgánu, který přijal funkci, je povinen ji vykonávat s nezbytnou loajalitou a potřebnými znalostmi a pečlivostí.

8)      Je-li členem voleného orgánu právnická osoba, zmocní fyzickou osobu, aby ji v orgánu zastupovala, jinak ji zastupuje určený člen statutárního orgánu. Tento zástupce právnické osoby vykonává zastupování v orgánu osobně.

9)      Členové voleného orgánu mají nárok na odměnu za výkon funkce. Výši odměny schvaluje shromáždění a bude specifikována ve Smlouvě o výkonu funkce.

 

1)      Nejvyšším orgánem společenství vlastníků je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Spoluvlastníci jednotky nebo manželé mající jednotku ve společném jmění, se účastní jednání a rozhodování shromáždění svým zmocněným společným zástupcem.

2)      Výbor společenství vlastníků svolá shromáždění k zasedání tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Výbor společenství vlastníků svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů; neučiní-li to ve lhůtě 30 dnů od doručení podnětu, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami.

3)      Shromáždění se svolá písemnou pozvánkou nejpozději 30 dnů před termínem shromáždění a zároveň se pozvánka vyvěsí ve společných prostorech domu na informační desce společenství vlastníků a na internetové stránce společenství vlastníků. Pozvánka musí obsahovat datum, hodinu, místo a program jednání.  K pozvánce se připojí podklady týkající se pořadu zasedání, není-li to možné pro značný rozsah, umožní svolavatel každému vlastníku jednotky se s nimi včas seznámit. V pozvánce se uvede, kde a kdy je možné se s těmito podklady seznámit.

4)      O způsobu zasílání pozvánek rozhodne shromáždění. Pokud shromáždění nerozhodne, bude doručováno na doručovací adresu uvedenou v Seznamu členů společenství. Může se jednat o zasílání poštou, vkládání do poštovních schránek vlastníků jednotek, rozesílání elektronickou poštou, zveřejněním na internetových stránkách společenství vlastníků pokud to zákon umožňuje.

5)      Člen společenství vlastníků se může dát na shromáždění zastoupit na základě písemné plné moci. Podpis na plné moci nemusí být úředně ověřen.  

6)      Do působnosti shromáždění náleží:

a)    změna stanov,

b)    změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám,

c)    volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,

d)    schvalování rozpočtu společenství vlastníků,

e)    schválení účetní závěrky,

f)     vypořádání výsledků hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu a pozemku,

g)    stanovení celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období; nedojde-li k jiné dohodě, rozdělí se příspěvky podle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu a pozemku,

h)    vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných zálohových příspěvků na správu domu a pozemku,

i)      schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu a způsob rozúčtování cen služeb na jednotky,

j)      určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu (smluvní správce) i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změn této smlouvy v ujednání o ceně nebo rozsahu,

k)    uzavírání, prodlužování či změny smluv o nájmu společných prostor v domu,

l)      stanovení pravidel pro užívání společných částí domu (Domovního řádu),

m)  rozdělení případného zisku z hospodaření společenství vlastníků se svým majetkem po schválení účetní závěrky,

n)     rozhodování o:

1.       členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení,

2.       změně účelu užívání domu nebo bytu,

3.       změně podlahové plochy bytu,

4.       úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek,

5.        změně podílu jednotek na společných částech,

6.       změně v určení společné části sloužící k výhradnímu užívání vlastníka (vlastníků) jednotky,

7.       opravě nebo stavební úpravě společných části domu, převyšují-li náklady částku stanovenou do pravomoci výboru,

8.       rozhodování v dalších záležitostech určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí,

9.       objednání či pořízení služby nebo movité věci, převyšují-li náklady na pořízení částku stanovenou do pravomoci výboru,

o)    udělování předchozího souhlasu k:

1.       nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,

2.       nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou shromážděním,

3.       uzavření smlouvy o úvěru společenství vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru,

4.       uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce na úvěry společenství, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil,

p)      rozhodování v dalších záležitostech určených stanovami či zákonem, nebo záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

7)      Předsedající vede zasedání shromáždění tak, jak byl jeho pořad ohlášen, ledaže se shromáždění usnese na předčasném ukončení zasedání. Záležitost, která nebyla zařazena na pořad zasedání pozvánkou, lze rozhodnout jen za účasti a souhlasu všech členů společenství vlastníků.  

8)      Z jednání shromáždění se pořizuje zápis, který vyhotoví zapisovatel. Zápis musí obsahovat datum a místo konání, přijatá usnesení, výsledky hlasování, nepřijaté námitky členů, kteří požádali o jejich zaprotokolování. Přílohu zápisu tvoří prezenční listina, pozvánka a podklady, které byly předloženy k projednávání jednotlivých bodů. Zápis podepisuje zapisovatel, předsedající a ověří zvolený ověřovatel.

9)      Zápis se zveřejňuje pro členy společenství způsobem, o kterém rozhodne shromáždění.

10)   Vlastník jednotky obdrží na vyžádání od výboru kopii zápisu ze shromáždění.

1)    Na shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek, má každý z nich počet hlasů odpovídající velikosti podílu jím vlastněné jednotky na společných částech. Je-li vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží.

2)    Spoluvlastníci jednotky (včetně manželů majících jednotku ve spoluvlastnictví), se účastní jednání a rozhodování shromáždění svým zmocněným společným zástupcem.

3)    Společný zástupce spoluvlastníků jednotky má při hlasování počet hlasů připadající na jednotku ve spoluvlastnictví nebo ve společném jmění. Nezmocní-li spoluvlastníci nebo manželé společného zástupce k výkonu práv vůči společenství, platí, že je společný zástupce spoluvlastníků jednotky nepřítomen. Jednotliví spoluvlastníci jednotky nemohou samostatně hlasovat, i když jsou přítomní.

4)    Prezenční listinu účastníků shromáždění výbor předloží v členění po jednotkách. V prezenční listině bude uvedeno:

a)       číslo jednotky

b)      spoluvlastnický podíl jednotky na společných částech uvedený v katastru nemovitostí

c)       jméno a příjmení vlastníka jednotky nebo zmocněného společného zástupce v případě jednotky ve spoluvlastnictví

5)    Shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů; je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží.

6)    K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud zákon nebo stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů. K přijetí rozhodnutí o uzavření úvěrové smlouvy se vyžaduje souhlas tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek. Alespoň tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných členů společenství je zapotřebí k přijetí usnesení o změně stanov.

7)    Má-li se jakékoliv rozhodnutí dotknout práv a povinností vlastníků jednotek související se změnou podílu na společných částech domu, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.

8)    Pokud se změna prohlášení dotkne práv a povinností jen některých vlastníků, vyžaduje se písemná dohoda těchto dotčených vlastníků a k nabytí účinnosti dohody se vyžaduje písemný souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů.

9)    Nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody a je-li proto důležitý důvod rozhodne na návrh kteréhokoliv vlastníka jednotky soud.

 

1)    Není-li svolané shromáždění způsobilé se usnášet, může výbor navrhnout v písemné formě do jednoho měsíce ode dne, kdy bylo zasedání svoláno, aby vlastníci jednotek rozhodli o bodech, které byly uvedeny na pozvánce, mimo zasedání.

2)    O tomto způsobu hlasování může rozhodnout výbor i v záležitostech, kdy by nebylo racionální a časově náročné svolávat shromáždění.

3)    Návrh musí obsahovat návrh na usnesení, podklady potřebné pro posouzení nebo údaj, kde jsou zveřejněny a údaj o lhůtě, která činí 15 dnů, do kdy se má vlastník písemně vyjádřit.

4)    Pro rozhodnutí per rollam se vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny všech vlastníků jednotek, pokud by se však měnila velikost podílů na společných částech domu nebo poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku jinak, než v důsledku změny podílu na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek v domě.

5)    K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky souhlasím/nesouhlasím s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí.

6)    Výbor oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování a obsah přijatých usnesení nejpozději do 15 dnů ode dne uplynutí lhůty pro doručení vyjádření k návrhu (návrhům) usnesení.

 

1)    Výbor je kolektivním statutárním orgánem společenství vlastníků, za svoji činnost odpovídá shromáždění.

2)    Výbor má 5 členů. Každý člen výboru má jeden hlas.

3)    Za výbor jedná navenek předseda. V době jeho nepřítomnosti jej zastupuje pověřený člen výboru. Jde-li o písemné právní jednání, které činí výbor, musí být podepsán předsedou a dalším členem výboru.

4)    Členové výboru jsou voleni a odvoláváni shromážděním.  Předsedu volí výbor z řad svých členů a z funkce ho odvolává.

5)    Výbor organizuje a řídí běžnou činnost společenství vlastníků a náleží mu veškerá působnost, kterou stanovy nebo zákon nesvěří jinému orgánu. Rozhoduje ve všech věcech spojených se správou domu a pozemku a předmětem činnosti společenství vlastníků s výjimkou těch věcí, které patří do výlučné působnosti shromáždění, nebo které si shromáždění vyhradilo.

6)    Výbor společenství vlastníků plní úkoly stanovené právními předpisy a těmito stanovami, zejména:

a)    svolává shromáždění vlastníků jednotek, připravuje podklady pro jeho jednání a řídí a organizuje jednání shromáždění, zajišťuje vyhotovení a uložení zápisu,

b)    oznamuje v případě rozhodování vlastníků jednotek mimo shromáždění (per rollam) bez zbytečného odkladu, nejpozději do 15 dnů, vlastníkům jednotek výsledek hlasování a plné znění usnesení, která byla přijata, 

c)    zajistí vyhotovení zápisu ze shromáždění do 30 dnů po jeho ukončení,

d)    oznamuje vlastníkům jednotek výši, datum splatnosti a způsob úhrady příspěvků určených na správu domu a pozemku,

e)    rozhoduje o uzavírání smluv ve věci předmětu činnosti společenství vlastníků, zejména zajištění oprav, pojištění domu a dodávky služeb spojených s užíváním jednotek a nájmu společných částí domu do výše finančního limitu stanoveného shromážděním,

f)     odpovídá za vedení účetnictví, předkládá k projednání schválení účetní závěrky a odpovídá za předložení přiznání k daním, pokud to vyplývá z právních předpisů,

g)    vede seznam členů společenství vlastníků,

h)    zajišťuje vyúčtování záloh na úhrady za služby a vypořádání nedoplatků nebo přeplatků a vypracování ročního přehledu stavu zálohových příspěvků na správu domu každého vlastníka,

i)      zajišťuje včasné plnění závazků společenství vlastníků vzniklých ze smluv a včasné uplatňování pohledávek a vymáhání dluhů a nároků ze smluv s třetí stranou,

j)      plní povinnosti právnické osoby ve vztahu k rejstříku společenství vlastníků a jiným povinnostem plynoucích z platných právních předpisů,

k)    na základě rozhodnutí shromáždění uzavírá nebo mění smlouvy s osobou, která má zajišťovat činnosti správy domu a pozemku,

l)      zajišťuje provoz technických zařízení spojených s užíváním společných částí a s užíváním jednotek,

m)  rozhoduje o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí,

n)    rozhoduje o opravě nebo stavební úpravě společných částí domu nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku podle rozhodnutí shromáždění; to neplatí v případě nezbytných havarijních oprav,

o)    při správě domu a pozemku se řídí přiměřeně ustanovením prováděcích předpisů upravujících záležitost související s bytovým spoluvlastnictvím

p)    zajišťuje, aby každý vlastník jednotky jako člen společenství byl seznámen se stanovami společenství, přičemž zajistí prokazatelné seznámení každého vlastníka jednotky s pravidly pro správu domu a pozemku, pro užívání společných částí, pro příspěvky na správu domu a pozemku a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek, s pravidly pro úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek,

q)    jménem společenství vlastníků vymáhá plnění povinností uložených členům společenství vlastníků,

r)     odpovědnost člena výboru za škodu, kterou způsobil porušením povinnosti při výkonu své funkce, se řídí ustanoveními občanského zákoníku.

s)     odpovídá za přípravu rozpočtu a jeho čerpání, předkládá k projednání návrh rozpočtu na zvolené období, po jeho ukončení předkládá shromáždění přehled čerpání rozpočtu,

7)    Výbor je schopen usnášet se, je-li přítomna nadpoloviční většina jeho členů a k přijetí usnesení je třeba nadpoloviční většiny všech členů výboru. Požádá-li o to člen výboru, musí být do zápisu výslovně uveden jeho nesouhlas s přijatým usnesením a jeho důvody anebo jeho odchylný názor.  

8)    Výbor koná své schůze podle potřeby, nejméně však jedenkrát za čtvrtletí. Schůzi výboru organizuje, svolává a řídí předseda.

9)    Z jednání výboru se pořizuje zápis, který vyhotoví zapisovatel. Zápis musí obsahovat datum a místo konání, přijatá usnesení, výsledky hlasování, nepřijaté námitky členů, kteří požádali o jejich zaprotokolování. Přílohu zápisu tvoří prezenční listina, pozvánka a podklady, které byly předloženy k projednávání jednotlivých bodů. Zápis podepisuje zapisovatel a předsedající. Kopii zápisu obdrží každý člen výboru.

10)     O způsobu zveřejnění zápisu pro členy společenství vlastníků rozhoduje shromáždění. Vlastník jednotky obdrží na vyžádání od výboru kopii zápisu ze shromáždění

 

1)      Kontrolní komise je kontrolním orgánem společenství, který je oprávněn kontrolovat činnost společenství a projednávat stížnosti jeho členů na činnost společenství nebo jeho orgánů. Kontrolní komise nebo její pověřený člen je oprávněn nahlížet do účetních a jiných dokladů společenství a vyžadovat od výboru nebo pověřeného vlastníka potřebné informace pro svou kontrolní činnost. Kontrolní komise odpovídá pouze shromáždění a je nezávislá na ostatních orgánech společenství.

2)      Kontrolní komise je tříčlenná a volí ji shromáždění stejným způsobem, jakým se volí výbor. Ze svých členů volí kontrolní komise svého předsedu, který svolává a řídí jednání této komise. Pro svolávání a usnášení kontrolní komise se přiměřeně použijí pravidla pro usnášení a svolávání výboru.

3)      Kontrolní komise v rámci své působnosti zejména

a)       kontroluje, zda společenství a jeho orgány vyvíjejí činnost v souladu s právními předpisy a s těmito stanovami,

b)      vyjadřuje se k řádné účetní závěrce společenství a ke zprávě výboru, určené k projednání na schůzi shromáždění,

c)       podává shromáždění zprávu o výsledcích své kontrolní činnosti,

d)      může podat výboru nebo pověřenému vlastníkovi zprávu o nedostatcích zjištěných při své kontrolní činnosti s návrhy na opatření včetně termínů na jejich odstranění,

e)      účastní se prostřednictvím svého zástupce jednání výboru.

 

1)      Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.  Správa se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.

2)      Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků.

3)      Společenství vlastníků může na základě rozhodnutí shromáždění vlastníků pověřit výkonem správy jinou osobu nebo uzavřít smlouvu se správcem, ve které jsou stanovena vzájemná práva a povinnosti obou stran. Tím není dotčena pravomoc společenství vlastníků stanovená zákonem a těmito stanovami.

 

1)      Vlastník jednotky je oprávněn:

a)       užívat společné části domu a pozemku spolu s ostatními vlastníky jednotek tak, aby nebyla dotčena práva ostatních vlastníků jednotek v domě a jednat tak, aby dodržoval svoje povinnosti vlastníka jednotky podle zákona a těchto stanov,

b)      užívat společné části pouze způsobem odpovídajícím povaze společných částí a jejich obvyklému užívání, dodržovat přitom  bezpečnost a ochranu zdraví osob a protipožární bezpečností,

c)       dodržovat obecné principy soužití v domě, usnesení shromáždění týkající se pravidel pro užívání společných částí, včetně případného domovního řádu.

2)      Vlastník jednotky není oprávněn umisťovat ve společných částech domu jakékoliv předměty. Pokud by tak učinil, je oprávněno společenství po předchozí výzvě takové předměty ze společných částí odstranit a vlastníkovi jednotky vyúčtovat náklady s tím spojené.

3)      V případě, že vlastník jednotky při užívání společných částí porušuje obvyklý způsob jejich užívání, nebo např. umístí ve společných částech některé předměty anebo jinak užívá společné části v rozporu s obvyklým užíváním, k němuž je oprávněn každý vlastník jednotky, vyzve jej společenství k odstranění závadného jednání a určí lhůtu k odstranění závadného stavu. Po bezvýsledném uplynutí této lhůty bude společenství postupovat způsobem směřujícím k odstranění závadného stavu, přičemž všechny účelně vynaložené náklady s tím spojené budou uplatněny vůči tomuto vlastníkovi jednotky. 

4)      Závady a poškození na společných částech a prostorách domu nebo závady a poškození na bytech nebo nebytových prostorách jiných vlastníků, které způsobí sám nebo ti, kteří s ním byt nebo nebytový prostor užívají, je povinen odstranit na své náklady.

5)      Podrobná pravidla pro užívání společných částí domu mohou být uvedena v domovním řádu. 

 

Společenství vlastníků sestavuje na každé účetní období, jímž se rozumí kalendářní rok, rozpočet. Základními zásadami pro tvorbu rozpočtu je vyrovnanost rozpočtu a použití prostředků pouze na účel, na který byly určeny, tak, aby jejich čerpání bylo co nejhospodárnější.

 

A. Pravidla pro určení nákladů rozpočtu

1)      Příjmem společenství vlastníků jsou zejména:

a)       příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku,

b)      úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami příspěvků na správu domu a pozemku,

c)       úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami za plnění spojená nebo související s užíváním jednotky,

d)       úroky z vkladů na bankovních účtech společenství vlastníků,

e)      penále, úroky z prodlení a smluvní pokuty zaplacené třetími osobami za porušení povinností ze smluv sjednaných společenstvím vlastníků,

f)        pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných společenstvím vlastníků týkající se společných částí a bonifikace za příznivý škodní průběh,

g)       příjmy plynoucí z nakládání s majetkem společenství vlastníků.

 

2)      Příjmem společenství vlastníků nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství vlastníků; jde zejména o tyto příjmy:

 

a)       nájemné z pronájmu společných částí domu,

b)      úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců těchto společných částí s platbami nájemného a s úhradami za plnění spojená s užíváním těchto společných částí včetně nedoplatků z jejich vyúčtování, a

c)       příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby.

 

3)      Výdaje společenství vlastníků jsou náklady na správu domu a pozemku.

4)      Návrh rozpočtu připravuje výbor a předkládá ho ke schválení shromáždění tak, aby shromáždění o schválení rozpočtu rozhodlo nejpozději do 31. prosince roku předcházejícího tomu, pro který se rozpočet schvaluje.

5)      Základním kritériem při sestavování rozpočtu je zabezpečení vyrovnaného hospodaření, s finančními prostředky v běžném roce a vytvoření dostatečné finanční rezervy na opravy nebo stavební úpravy společných částí domu plánované v budoucích letech.

6)      Výsledky plnění rozpočtu schvaluje shromáždění v rámci schválení zprávy o hospodaření společenství vlastníků.

 

B. Pravidla pro určení nákladů rozpočtu

1)      V rozpočtu se stanoví předpokládaná výše nákladů na:

a)        vlastní činnost společenství na roční období,

b)       opravy a údržbu na roční období na základě zkušeností s pravidelně se vyskytujícími potřebami v minulých obdobích s přihlédnutím k dalším potřebám,

c)        opravy většího rozsahu, případně rekonstrukce nebo modernizace a stavebních úpravy s ohledem na technický stav domu, které se mohou v delším časovém horizontu předpokládat.

d)      Další závazky společenství.

 

C. Příspěvky na správu domu a pozemku

1)      Výše měsíčních příspěvků vlastníkům jednotek se stanoví z předpokládaných celkových nákladů rozpočtu jako podíl jednotek na předpokládaných ročních nákladech.

2)      Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku podle velikosti svých spoluvlastnických podílů, pokud nedojde k jiné dohodě vlastníků jednotek.

3)      Na každou jednotku stejně se rozvrhnou příspěvky určené na odměňování osoby, která dům a pozemek spravuje nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví, na vlastní administrativní správní činnosti, poskytování právních a odborných služeb, pořízení počítače, softwaru, náklady na vedení bankovních účtů, náklady kanceláře společenství vlastníků, poštovné apod.

4)      Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku rozhodnutím shromáždění se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

5)      Příspěvek na správu domu a pozemku platí vlastníci jednotek formou záloh na účet společenství do 20. dne v kalendářním měsíci. Spolu s tím platí také zálohy na služby spojené s užíváním bytu.

6)      Zálohově poskytnuté finanční příspěvky vlastníků jednotek jsou závazkem společenství vlastníků vůči těmto vlastníkům. Společenství vede evidenční účty zálohových příspěvků všech vlastníků jednotek.

7)      O vypořádání nevyčerpaných zálohově poskytnutých příspěvků na správu domu a pozemku rozhoduje shromáždění. Zpravidla se příspěvky s jednotlivými vlastníky nevypořádávají a převádějí se do následujícího kalendářního roku.

8)      Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká společenství vlastníků povinnost příspěvky na správu domu a pozemku ke dni účinnosti převodu vypořádat.

 

D. Rozúčtování nákladů na služby

1)      Službami jsou zejména:

a)       dodávka vody a odvádění odpadních vod,

b)      dodávka tepla a teplé vody,

c)       odvoz komunálního odpadu,    

d)      umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu,

e)      provoz a čištění komínů,

f)        osvětlení společných prostor v domě,

g)       úklid společných prostor v domě,

h)      provoz výtahu,

2)      O rozsahu poskytovaných služeb rozhoduje shromáždění.

3)      Vlastníci jednotek platí měsíční zálohy na jednotlivé služby; přímo na účet správy domu (společenství vlastníků) do 20. dne v měsíci. Výši měsíčních záloh určí statutární orgán jako měsíční podíl dle nákladů na jednotlivé služby za uplynulé zúčtovací období. Výbor má právo změnit v průběhu zúčtovacího období výši zálohy na jednotlivé služby, a to zejména v míře odpovídající změně ceny služby či změně počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

4)      O způsobu rozúčtování služeb rozhodne shromáždění. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Nedojde-li rozhodnutí společenství vlastníků, rozúčtují se náklady na služby podle zvláštního právního předpisu. 

5)      Osobou rozhodnou pro rozúčtování se rozumí:

a)       vlastník jednotky, nepřenechal-li byt do užívání jiné osoby, a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v  bytě v souhrnu po dobu delší než dva měsíce v průběhu zúčtovacího období,

b)      nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v  bytě v souhrnu po dobu delší než dva měsíce v průběhu zúčtovacího období.

6)      Vlastník jednotky (společný zástupce) je povinen bez zbytečného odkladu písemně oznámit změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

7)      Vyúčtování záloh na úhradu za služby se provádí jedenkrát za zúčtovací období, a to nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období.

8)      Vzájemné finanční vypořádání přeplatků a nedoplatků se provede nejpozději do čtyř měsíců ode dne doručení vyúčtování vlastníku jednotky.

9)      Vlastník jednotky může případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování služeb předložit neprodleně po doručení vyúčtování, nejpozději však do třiceti dnů ode dne doručení. 

10)   Společenství je povinno na základě písemné žádosti vlastníka jednotky nejpozději do pěti měsíců po skončení zúčtovacího období doložit vlastníku jednotky ceny jednotlivých služeb, způsob stanovení výše záloh na tyto služby, způsob rozúčtování uvedených cen služeb, provedení vyúčtování služeb a umožnit vlastníku jednotky pořízení kopií podkladů podle těchto stanov.

 

1)      Tyto stanovy vycházejí z ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákon (NOZ) a souvisejících předpisů, zejména nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

2)      Nevyplývá-li ze zákona, nebo z těchto stanov něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku (§ 1221 NOZ), kromě ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzí a náhradní členské schůzi (spolek upravuje  NOZ v § 214-302).

3)       Dojde-li ke změně stanov, vyhotoví výbor společenství vlastníků bez zbytečného odkladu nové úplné znění stanov a založí je v předepsané formě do sbírky listin veřejného rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného u Městského soudu v Praze.

4)      Bude-li jakékoliv ustanovení těchto stanov shledáno příslušným soudem nebo jiným orgánem zdánlivým, neplatným, nebo nevymahatelným, nebude se k takovému ustanovení přihlížet a ostatní ustanovení těchto stanov budou nadále trvat.

5)      Tyto stanovy byly schváleny na zasedání shromáždění dne 28. dubna 2016.